“轮到♠你了”中的日本公寓中的管理哲学

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轮到你了(あなたの番です ),又名这个公寓的人都有病,讲述了在一座位于东京的公寓中发生的“交换杀人游戏”,而这个杀人游戏的载体正是日本公寓管理的基本方式——居民会议。

“轮到♠你了”中的日本公寓中的管理哲学 智能家居 第1张

(角色们在居民会议上收取纸条)

目前来说,日本小额投资房产的目标大部分集中在公寓投资,靠租金和房价涨幅获利。日本的公寓房,有赁贷公寓和分让公寓。赁贷公寓是专供出租的。考虑投资收益率,用料简易,追求实用。分让公寓是业主自有的,注重资产价值,用料讲究,符合各个阶层的需求。两种公寓的价格完全不同。一般是不会买分让公寓用于出租的。赁贷公寓中的管理方式主要靠的就是居民会议,居民会议的形成和日本各方面的政策息息相关。

居民会议的前提

任何管理组织的前提,离不开资金支持。就日本公寓来说,在成交时,有着相应的税费收取,一般来说,所有税费可以分为成交时和持有时两部分。在成交前,在日本购买公寓时需要交费的有:

【不动产取得税】政府评估价格的3%

【不动产登记免许税】固定资产评估的2%

(评估价格是日本政府征税的指导价格,与市场实际交易价格差距很大,大约为总房款的50%左右)。

【产权转移登记费】日本有专门负责产权转让登记的,称为司法书士(律师),其报酬约100,000-400,000日元左右(约6,000-25,000人民币),根据具体情况而定,通常占总房款的1%左右。

其他费用还有印花税、5年间地震火灾保险等,在日本购买公寓各项税费总和约总房款的3%-6%左右。不过日本住宅不限购,不会根据房产数量而征收不同的税费,且日本公寓拥有永久使用权。

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(剧中居民会议全景)

修缮储蓄金

修缮储蓄金,也就是居民管理会的主要费用来源。每户每月平均在5,000日元-15,000日元之间(约300-920人民币),但修繕储蓄金可能会随时间变化,而更贵的公寓也会有更高的维修费用,顺便说一下,在日本公寓的修缮公积金是以10 -15年为间隔进行大规模修补的费用,是有计划地储存的,因此不会轻易地拆除。一般3室一厅的房子,第一次需要缴纳大约150万日元,也就是10万元人民币左右。如果你是租房客,那不需要缴纳这么多钱,只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。不过,开发商在卖楼时,也必须缴纳一笔维修基金,而且这一笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

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居民会议运行规则

有了钱,那么居民会议就开始履行他们的职责。和我们不同,日本公寓里所有的业主,平摊了所有的维修费和管理费。比如,虽然平常用电梯的几率几乎为零,但一楼的住户也会负担电梯的维修费用,相反,我们住在1楼的业主,也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用,因为1楼业主说的理由也是很充分:我住在一楼,又不用电梯,屋顶漏水跟我也没有关系,为什么要我承担这些不搭界的费用呢?以及暖气费用有些住户也想要蹭邻居的。这些情况在日本很难出现。日本人认为,住在一个大楼里的所有业主,大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的,而是大家共有的,大楼的生命,就是每一户住家的生命,因此,所有的维修费用必须大家平均分摊,不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想,或者从众思维,使得日本楼盘管理过程中,很少会产生业主之间的矛盾。

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那么,业主缴纳的这一笔维修基金是由谁管理的呢?正如前面提到的,不是由政府(房管所)管理的,而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢?是放在银行里。需要使用时,由物业管理公司提出预算,业主委员会审核批准支付,政府无权,也不能介入此类民间事务。

居民会议的职责

如果你想当然的认为居民管理会的职责包括公寓安全的话,就进入了误区。日本物业管理公司几乎不雇佣保安人员,而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中,包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。2016年,日本政府提出了百年住宅的规定。一栋楼房在建成后,经历了风吹雨打和时不时微型地震的摧残,质量和外形上肯定会有些变化,那么居民管理会的主要职责就是定期的维修,而且是预防性维修,不是出了问题才维修。由于日本的人工费较贵,因此,公寓整体检查一次会花费不少的费用。但由于是每户均摊,并且大修的时间间隔较长,所以基本上都会在一个可控制范围内。

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安全方面,有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室,派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理,主要负责大楼内外的每天清扫工作;处理业主的咨询业务;监管进出大楼的人员等。这一系列活动就需要动用前面提到的修缮基金了。

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因为有了居民管理会的存在,在投资房产前,考察一下比如,在看房子时,可以要观察公寓楼周边花丛修建的是否整齐,打扫的是否干净,这能够衡量公寓楼的管理水平。或者可以查看大楼的维修基金还剩多少?如果多的话,是好事。如果少的话,以后再平摊的话,会是一笔很大的负担。

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