小产权转正有可☃能吗?难在哪儿?|新媒网 小产权转正有可☃能吗?难在哪儿?|新媒网

小产权转正有可☃能吗?难在哪儿?

小产权转正有可能吗?难在哪儿?

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

我有北京的购房资格,单身,本来前几年就能买的,结果错过了2015年的好时候,本来看去年房价降了想买,结果眼看着又涨了。眼看着全家凑的这200万缩水很是焦虑,因此所以想问问,小产权的未来会怎样?

我看了通州的太玉园和大兴的长丰园。一个是有国际影城的利好,据说还有拆迁的可能,1赔1.2或1.3的大产权。长丰园是离总部基地很近,我有可能调过去工作。据说这里转大产权的可能性更大,因为一二三区都是大产权。

但我不知道想问问这费用会是多少。现在过户费都要15万,中介说将来转大产权的费用是这个的三倍,如果是这样的话那我可以接受,只是不知道是不是真的?

回答:

1、 15万的过户费,哪儿的啊?都是15万吗?涨的也够多的。长丰园的我不知道,太玉园前几年是10万,看样子是又涨了,有点儿贵。

最早是1万,相当于5平米的价格。后来是房价涨了过户费就涨,但一直是差不多这个比例。那现在这里的房价也就是2万左右,15万相当于7.5平米了。一套房200万的话,这费率7.5%,而大产权的契税顶多3%,少了才1%。这小产权的敢这么贵,不太合适。

2、 长丰园这地段可很一般,就算是大产权的都不建议买,或者是确定只是为了自住的才合适。这里是大兴的飞地,也是弃子。两区交界的城中村,全北京直属派出所辖区之一,太乱了。而且看看地铁吧,明显是大兴一分钱都不出,所以人家干脆绕过了人口稠密的狼垡,宁可去绕道还相当荒凉的房山稻田。

从地铁来说,等于是彻底堵死了狼垡的发展未来,房山这手做的很绝,几乎是对竞争板块的降维打击。这样的话,大兴就更没有开发这里的欲望了,指不定什么时候才规划呢。

3、太玉园拆迁,前两年听说过,说是要征地作为影城的配套。我觉得不太可能,张家湾有的是闲置土地,犯得上非得拆迁吗?还1:1.2的给大产权,不现实。相当于你买200万的房,一拆迁得到价值600万的,这买卖太划算了,真要有这种好事儿谁卖啊?

大概是2017年就有这种传闻,当时有人想投资,说是房价已经涨到了2.5万,但根本买不到,没人卖。这好几年过去,影城都开业了,人家还非得拆迁干嘛啊?市区腾退是乘以1.33的系数,小产权的只有强拆,顶多赔偿点儿建安成本,没听说有享受大产权待遇的。

4、 小产权的未来,没什么未来,至少不会像中介说的这样。

200万买套房,交15万过户费,然后再交45万的土地出让金什么的,等于260万买了套大产权的房子,然后转手就按照商品房的价格500万卖,翻倍的利润。那这还是鼓励房住不炒吗?这明明是鼓励炒房啊,还鼓励的是炒小产权,官员们有那么傻吗?

小产权本来就是不合法的,没交土地出让金,就等于是侵占了所有纳税人的利益。土地出让金和税费都是政府的财政收入,除了公务员发工资就是修桥补路建配套,警察医院学校的钱都要从这里面出。

但小产权业主们没有出这笔钱,却享受着和大产权业主同样的居住体验和配套服务,公平吗?中央强调的是依法治国,房住不炒,那如果鼓励小产权房业主既不守法还炒房,这是不是地方故意和中央对抗啊?

所以,即便是将来转成大产权,也必定要设计一个让业主没有暴利的方案。比如参考经适房的政策,可以先不用补交土地出让金,交点儿税费评估费什么的,评估一个市场价备案,只要验收合格就给办产权证。但是,将来再次转手或继承的时候,必须缴纳市场价和原值的比例分成,比如70%归政府,当做土地出让金。

5、 当然,这只是我瞎猜的,未必是这种政策。但无论是哪种,也不可能让小产权业主发财,否则就太不公平了。

而且,我觉得在房产税正式出台之前,也一定会解决小产权的问题。否则,遵纪守法花高价买大产权的要交税,违法交易低价买小产权的却免税,这是不是更不公平了?

北京不是深圳,他们那儿的小产权占比能达到40%,很大的势力。而北京的占比很低,按照估算也就是20多万套,在全北京800万套住房里也就是3%。那你觉得北京市犯得上为了照顾这3%的人发财,而得罪97%的守法公民吗?

打个比方吧,进口车非常贵,因为关税高,于是走私车就屡禁不绝。但你觉得交通部会不会出台个政策,为人帮买走私车的占到便宜,每辆车交5块钱就能合法的办理手续?

小产权也是这个道理,都是不合法的。这没跟走私车似的查扣没收就不错了,别幻想还能交点儿钱就摇身一变成合法的了,不太现实。

6、 再一个未来就是价值,或者是升值。小产权一直有个比例,基本都是周边商品房的4折。以太玉园为例,2006年一期开盘卖2000,而六环内的商品房基本都是5000多,DBC瑞都什么的都差不多。

那十多年过去了,现在如果太玉园是2万,价值就还是4折左右,稍微少了点儿也不算多。当然这也是因为太玉园规模大,有地铁还有概念支撑,其他郊区小产权的保值性多数不如这里。

就假定升值率一致吧,那如果是2006年有两个人,都各自有20万。一个买了瑞都,能贷款70%,20万买价值50多万的房,现在价值500多万。另一个全款买太玉园,现在价值200万,你觉得哪个划算?

未来也是如此,基数只要确定,那差额自然越来越大。你今天花200万买小产权,可以说是省下了月供钱,但也放弃了投资杠杆。而买房的杠杆,几乎是普通人一生中唯一一次,可以借势投资大额资产的机会。

所以,小产权可以说是没有买房资格,或者真的没有月供能力的家庭的无奈选择。对于你这种有资格,或有能力还月供的人来说,挺不划算的。表面上看是占了便宜,实际上失去了很多。

7、 最后一点,即便是有转正的可能,这手续办理也会非常的漫长。

北京到现在还有几十万套房拿不到房产证呢,以回迁房为主,商品房也有。长丰园旁边的明春苑就是这种情况,本来应该有证的,但就是办不下来。这20多年里也不知道业主们闹了多少次维权,连区长都来过好几次,但问题无法解决。

这不是说哪个部门刁难,而就是因为手续不全,想补办都补不了。这也不是说罚款能解决的,是根本没有法律规定,想罚都没标准。

那小产权可是从土地开始就没手续,所有的流程都没走。将来就算是有了政策,也不可能说单独大赦吧?那样对这些应该有证而没有证的业主来说更是不公平,惹出的麻烦指不定会有多大呢。

所以,就算补交各种费用,我都不相信监管部门敢轻易验收,将来一旦出了问题算谁的,谁承担的起?

8、总之吧,说了这么多也不知道我讲明白没有。我的建议是放弃幻想,最好购买有合法手续的房产,至少落个心里踏实。小产权有可能转正,但绝不可能按照业主们的幻想转正,这将是对社会公平和法律的挑衅。

自住也好,投资也好,守法是第一位的,这不仅是作为公民的义务,也是对自己财产的负责。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

声明:CNohd.com 新媒网部分图片、文章来源于网络,如有侵权,请与我联系删除。
新媒网 » 小产权转正有可☃能吗?难在哪儿?