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老破小已✿死!

老破小已死!

有些老房子落尽灰尘,破败不堪,却并不影响我们对它的怀念。

残留在很多人的印象中,老宅是远方人的乡愁,是我们生命的起点,是承载无数颠破流离心灵的精神避难所。

不过,这终究只是我们的美好想象——

有些美好,存留在回忆即可,实在不必买单。

因为最近的市场信号告诉我,老房子极可能是房产投资中的一大天坑。

尤其是老房子中的极品——老破小。

在近期一系列市场信号和政策的敲打之下,老破小将成为完全没有投资价值的雷区。

第一个信号:高龄二手房拒贷的消息扑面而来

近期各城市对于二手房的限制越来越严格,贷款额度也在收紧。

二手房贷款审批周期虽然长,但是还能等。

最惨的是,有很多城市的银行直接把高龄房产拉进小黑屋,根本不给贷款!

比如在北京和武汉,有银行就直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批;

西安,超过20年房龄的房子停贷,以后不排除有升级的可能;

郑州,有银行更是通知只有房龄在15年内的房子可以办理按揭。

也就是说,你今后买老破小就得全款买,而这将成为压垮老房子的最后一根稻草!

总价低的老破小不能用杠杆贷款,就意味着这样的房子没有金融属性,只有居住属性。

你自己再买来住个3-5年,留下个不能贷款的房子,未来怎么出手?

很多人会说:“如果我不为了增值,只为了孩子去上学,可以买那种顶级学区的老破小吗?”

这里就必然涉及到老破小往往带有的另一个光环——学区房。

这就是我要说的第二个信号,依附在学区之下的老破小正在一层层扒皮!

就现在还奔着顶级学区的老破小去买,风险更大!

第二个信号:学区房大动荡,老破小率先被割。

我们先来回顾一下近期对学区房下狠手的城市:

1月,成都高新区,推出多校划片的学区改革,随机派位确定学位。

3月份,上海市,中考招生新政出台,明确提出了“名额分配综合评价录取”制度。

7月初,北京西城区,全面实施多校划片,全部在学区或相邻学区内入学。

把今年一些针对学区房的调控措施拿出来看,大城市可谓无一幸免。

直到近日,深圳学区房也迎来了致命打击。

7月30日,深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,条例的发布再次刺痛了许多家长的心。

老破小已✿死! 智能家居 第1张

意见稿上清晰的写着两行大字:

“推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度。”

这不算新鲜,因为之前早就实行了,3月份的上海也明确提出要教师轮岗制度,但为什么深圳这次的学区房改革,却备受关注?

因为深圳是站在立法角度上的重磅改革!

也就是说把以上提出的几点建议将纳入地方性法规,这是破天荒,也是前所唯有的高度!

看看,连站在中国改革开放最前沿的深圳,都针对学区房的改革扔出了重磅炸弹!

在消灭学区房问题上,深圳正充当教育改革的实验区,让义务教育资源回归彻底的均衡化!

如这部“基本法”在深圳的先试先行成功,很有可能会成为各大城市的标杆,后续在其他城市实行。

没有学区加持,老破小等于裸奔,而且已经出现明显下跌!

老破小已✿死! 智能家居 第2张

政策出来之后,深圳学区房率先反应,而且还是深圳最牛逼的片区,百花片区!

百花片区前几天爆出一学区房降价217万拍卖,起拍价为1084万,单价10.4万,但第一次流拍,第二次挂牌867.3万,比一拍还便宜200多万。

同一个小区之前的拍卖时间是10月7日,当时拍出的总价是1328.9万,也就是说和之前的拍卖相比,这直接降价460万!

感受到条例的厉害了吧!

再看之前引起全国人民围观的北京西城区的学区改革。

1个月不到,拥有北京西城区最顶级学区的德胜、月坛房价已经撑不住了,回调幅度大概在5%-10%。

老破小已✿死! 智能家居 第3张

而这显然只是开始,成交量已经下跌,学区房的价格博弈还将继续。

全国最顶级的学区房已经被打下,而这股政策决心还在全国蔓延。

今年以来,北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城相继出手打击学区房….

从星星之火,到燎原之势。

一城传一城,一城接一城,重拳整治学区房的乱象。

以前大家总觉得改革步伐太慢,但今年想必以已经感受到改革的速度,怀疑什么都可以,就是不要怀疑来自顶层涉及想要改革的决心!

一旦大改学区房,老破小必然撑不住。

而人们看重的老破小的重要价值——学区——也迟早会毫不留情地被粉碎!

第三个信号:旧改代替拆迁,你等不到暴富了!

很多买了老破小的房东们,恨不得政府在他们的墙上画上一个“拆”字!

可实际上,旧改并不意味着“拆迁”,更不等于“拆迁”。

现在我们国家对于大多数老破小的态度是:用老旧小区改造代替直接的拆迁,一来避免劳民伤财,二来就是为了控制房价的增长。

2020年7月20日,国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,明确将全面推进老旧小区改造,以“旧改”代替拆迁!

老破小已✿死! 智能家居 第4张

“旧改”是在原有的基础上进行改造,重点改造的是小区的生活配套。

比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等….

而在大多数的旧改中,最简单、最具成本效益和最快实现旧区重建的方法就是更改外立面。

但说白了只是改变了表面,通过粉刷和更换门窗,使得这些老房子看上去更加赏心悦目些。

所以说,

未来应对旧社区的主要方式,是通过升级改造的方式来提高他们的生活质量,而不是直接推翻旧社区。

这么做,也就意味着买老破小去赌拆迁赔钱,然后暴富的这条路子不可行了。

对于老破小的住户而言,旧改无疑是一个利好的政策,毕竟老破小的居住价值都得到很大的提升。

过去有安全问题的房子能住人了,生活体验也会变得更好。

可是,提高老破小的居住价值,并不会带动“老破小”本身估值的提升,也不会改变老破小本身的价值。

本身缺乏竞争性、可替代性高的老破小实在难以杀出重围!

拳怕少壮,楼怕变老,面对海量的优质对手盘,老破小的通病非常明显:

1.房龄高达20-30年。设施老旧,长期居住安全存在一定隐患。

2.户型太差。因为诞生在90年代,人们对房子的要求不高,多是长条形、手枪型,很多户型的设计根本不合理。

3.很多没有物业、没有地下车库,虽然绿化多,但是不怎么修剪管理,多数楼道潮湿昏暗,周边卫生管理情况恶劣。

单单是现代购房者注重的基本要求,老破小基本都无法满足,即使加装了电梯,老破小也很难慢足现代人的需求。

如果再失去了学区和拆迁的价值?老破小根本没有竞争性!

这点体现在房价的涨幅上,相比次新房和新房价格的节节攀升,老破小压根涨不动!

老破小已✿死! 智能家居 第5张

(数据来源于:澜城数据)

我们选取上海近5年外环内老破小、次新房以及新房的成交数据来做对比。其中老破小于1978-1998年间竣工,次新房则在2008年以后竣工。

2017年,上海外环内(非学区)老破小的单价为49083元/平米,到了2021年,成交价也仅仅涨到53157元/平米,只涨了4000块!

再来看看新房和次新房的情况:

次新房,从55705元/㎡上涨至63823元/㎡。

新房,从72870元/㎡,上涨至98900元/㎡,涨幅最猛,是老破小涨幅的6.5倍!

老破小能涨的很大一部分原因,来自于它的学区和地段优势。

但哪怕拥有同样地段,只要没有学区的老破小,都已然跑输次新房,比起新房和次新房价格的不断上涨,老破小则上涨得犹犹豫豫。

所以说,如果失去了学区和拆迁的价值,老破小根本不值这个价!

正因如此,我一遍又一遍地告诫大家,目前的老破小,不值得入手。

老破小只剩最后的价值是——

自住和出租。

除此之外,老破小没有任何的投资价值,绝对不要碰!

如今已经是这种情况,而未来,老破小的弊端只会随着教育公平的改革变得越来越明显!

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