未来10年,3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄✆悄“套现”|新媒网 未来10年,3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄✆悄“套现”|新媒网

未来10年,3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄✆悄“套现”

未来10年,3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄悄“套现”

过去十年,全国平均房价由不足5000元/平,涨到了2020年底的9800元/平。整体来看,投资买房的收益似乎并不可观。但如果我们说,过去十年,全国有一大半城市的核心区域的房价上涨了不止10倍,相信大家也就能理解,为什么会有那么多的人砸锅卖铁也要投资买房了——在房价马不停蹄“飙涨”的现实情况下,在绝大多数城市,投资买房都堪称是“稳赚不赔”的生意。

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正是因为有无数“投资房地产赚取高额利益”的真实案例存在,所以过去这些年,数以万计的国人,才会前赴后继地涌进房地产行业。尤其是2016年,更是演掀起了“全民炒房”热潮。正是在那一年,“房价四小龙”城市出现,房价年均涨幅超过30%,最终导致民生房地产被炒作成了奢侈品般的高不可攀的价格。

即便如此,仍然有很多房地产专家殷勤鼓吹,房价并未触顶,未来10-15年,仍然是房地产的红利爆发期。其中最典型的代表就是北师大教授董藩。过去5年,董教授三番五次发表言论称,“现在的房价并不算高,买不起房是很多人自身的造富能力不够。”不仅如此,早在多年前,他就预测,未来一二十年北京、上海等一线城市的房价会涨到80万/平。

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不得不承认,过去十年,甚至更长的时间里,房地产都堪称是无可匹敌的“造富神器”。君不见,那些早买房、多套房的人,不管当初是以什么目的买房,现在凭借着房产的升值,资产都已经飙升了很多倍。

但正如“不赚最后一个铜板”的李嘉诚所言,任何行业都有周期性,亦都有顶点。换句话说,一个行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,最后就会造成摧残。房地产行业,也不例外。

事实上,不断高速发展的房地产,以及不断飙升的高房价,早就弊端凸显,脱离于民生居住的现实了。从这个层面来看,房地产也到了要“削减投资”,“踩刹车”的地步了。现在的房价严重偏高,我们举一个例子,大家就能直观感受:2020年上海以人均可支配收入7.22万元位居中国各省市首位,这意味着上海的普通三口之家年收入不超过15万元。而2021年6月末,上海的平均房价已经高达6.9万.平。这意味着不吃不喝不消费,一年才仅能购买不到3个平方。而存出首付款,更是大概需要不吃不喝不消费15年以上。

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值得庆幸的是,最近几年,国家终于意识到了房地产过快发展、房价过快上涨所带来的种种弊端,更注意到了它过快发展所带来的“不公平造富”行径,而且过度的投资炒作行为,确实和国家一开始便设立的“让人人住有所居”的终极目标相背离。

所以自2016年底开始,对楼市的从严从紧调控大幕便就此拉开,更让人意外的是,这一次的“房住不炒”调控和以往任何一次都不一样:首先,时间跨度打破历史纪录,截止到今天,本轮调控已经持续了5年之久,且并未有任何放松的迹象;其次,施策方式有巨大变化,这一轮调控,国家更注重打击投资炒作,保障刚需购房者的利益。换言之就是,任何政策都建立在回归房地产居住属性这个大前提之下;再者,调控手段大有精进,“五限+金融+土地”三管齐下,此外严控杠杆、租售并举、租购同权、更有产权房、大力发展保障性租赁房甚至是房产税等政策都接连祭出了。

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住建部长王蒙徽今年初在重要会议上总结,过去4年多,调控取得了前所未有的胜利成果,房价过快上涨势头得到有效遏制,市场上投资炒房的比例明显下降,绝大多数城市的房价也步入了平稳健康的发展轨道。更重要的是,过去这几年,在精准调控下,越来越多的城市的房产削弱或彻底失去了投资价值。更有甚者,房价被彻底打回原形,投资炒房客付出了沉重的代价——环京的燕郊就是最典型的案例,2017年后,房价大幅下降,局部区域房价至少下跌了4-5成,很多17年、18年高位接盘的投资炒房客,手中握着的房产,实际上真实的市值已经低于银行贷款总额。今年初,媒体更报道,燕郊有不少投资客开始“弃房断供”了。

而房地产行业真正开始转向,是在2021年。

虽然今年一二季度,受购房需求长期积压后短期集中释放的影响,不少城市新二手房市场都迎来了短暂火热。但不得不承认的是,今年6月以来,全国市场“降价卖房”的声音此起彼伏。随着央行“三道红线”、“贷款集中度”管理等制度进一步深化,房企深陷债务风波,不得不降价促销拉动回款的比例大大提高。

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我们随便举几个今年市场彻底转向,房产回归居住属性,投资属性大大降低的案例:其一、今明两年,房企到期债务规模高达2万亿,开发商降价卖房的或成唯一选择;

其二、截止到8月底,全国已经有288家开发商宣布破产。此外,仅今年前8个月,阿里法拍网法拍房数量就增加了22万套。其中有超过5成,近11万套是“断供房”;

其三、房价跌了,投资炒房客面临巨大亏损。统计局数据显示,6、7、8、9四个月,新房价格下跌城市数量逐月增加。其中二手房市场更是迎来三连降,尤其是8月份,70个大中城市中房价下跌的城市首次多于房价上涨:价格下跌的城市有34个,上涨的城市有27个;

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其四、下半年以来,各大城市的二手房挂牌量激增,但成交量却出现明显下跌。市场基本面已经非常明确:市场预期严重不足的背景下,购房者普遍采取观望态度,而多套房的投资炒房客,却坐不住开始降价割肉卖房了;

当然,最近这段时间,不少头部房企的掌门人也开始“悲观”了。万科祝九胜认为,现在活下去比什么都重要,寄希望于调控政策放松是不现实的;融创孙宏斌则直言不讳表示,下半年市场会更惨烈;花样年董事长潘军近日也发表观点觉得,如果明年6月政策环境没有改善,60%民企开发商或面临倒闭。

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凡此种种,都指向一个结论:房地产的高光时刻已经彻底一去不复返了。伴随而来的是,未来10年,全国绝大多数城市的大部分房产会彻底失去投资属性。正如经济学家李迅雷所言,年均房价涨幅低于7%,持房成本高于房产收益,投资炒房很难再维持高收益。换句话说,未来绝大多数城市的房产会失去作为金融投资产品的价值,不再具备金融属性,这样的房产,持有的越多,未来面临的风险越大——供大于求,价值下降,未来很难寻找到接手的买家,大概率会砸手里。

未来10年,3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄悄“套现”

地产大佬冯仑说过,过去10年,全国房价迎来“普涨”,很多人都被裹挟进这场楼市投资盛宴中,其结果是“闭眼买房都可以躺赚”。但未来10年,房地产市场会发生翻天覆地的变化。而最值得关注的变化就是,买房的逻辑也悄然发生了巨变——未来十年,随着房地产逐渐回归居住本源,很多房子价格上涨的基础会荡然无存。换句话说,未来再胡乱地买房,胡乱地持有房产,可能会付出沉重的代价。

当然,为了让更多人能够直观地明白我们的意思,我们总结一句话就是,未来10年,有3类房子可能成为“烫手山芋”。这不仅仅是我们的观点,更是很多懂行人共同的认知。实际上,据我们调查摸底了解,近两年来,懂行人都在悄悄“套现”这3类房产。也就是说,如果你现在手中持有以下3类房产,懂行人建议大家,应该早做打算——或卖掉持有现金,或置换到更有价值的城市:

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第一类:拥有4大明显“缺陷”的超高层住宅和公寓。

超高层住宅的居住和投资价值都正在快速消失,尤其是很多三四线及县城的18层以上的住宅,未来真的有可能像专家学者所说,沦为“空中永久贫民窟”。此外,去年4月份,住建部还发布了“限高令”,重点要求未来县城以多层建筑为主,这等于是宣告了高层住宅的价值为零。实际上,很多多年居住高层住宅的业主也反映,现在绝大多数高层住宅都有4大明显的缺陷:过度依赖电梯、公摊面积系数大、容积率高居住舒适度差、救援难度大安全隐患大。

公寓为什么不建议投资购买?归根结底是因为这类房产的属性完全不同于住宅,不仅居住舒适度差,而且交易税率高,即使有一定的升值空间,但最终购房者能够获得的利润很少。更重要的是,全国95%以上的城市,公寓产品都严重过剩。今年以来,长沙和昆明的公寓产品价格更是出现了大幅下跌,不少地段差、配套不足、同质化严重的公寓产品半年价格甚至跌去了20%以上。所以,不管是从居住舒适度,还是从保值增值层面来看,未来10年,不管是超高层住宅还是公寓产品,都可能沦为“烫手山芋”。

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第二类:很多人自认为“性价比很高”的小产权房。

2018年之前,很多一二线大城市的“小产权房”,可能还有一定的价值,市场上更是不乏追捧者。但是2018年之后,小产权房的地位一落千丈。根本原因是,这一年,国家明确宣布“不允许小产权房借土地确权登记合法化”。换句话说,虽然现阶段,很多小产权房依旧可以买来居住,但是未来属于小产权房的结局尚不明确。

国家为什么迟迟不给小产权房转正的机会?在我们看来有三方面原因:一是现在市场上住房整体不缺,存量商品房房、在建房加上空置住房,可能已经足够20亿以上人口居住;二是小产权房建设之初就未办理相关手续,也未缴纳土地出让金,其产权证也不是国家房产部门颁发,因此小产权房无法通过正常渠道交易;三是小产权房规模庞大,需要假以时日制定更加完善具体合理的政策,来应对。

不过从目前国家对待“小产权房”的态度来看,我们更倾向于认为绝大多数的小产权房未来可能面临被拆掉的命运。真若如此,购房者可能因为无合规手续和资质,最后“钱房两空”。这也是我们认为未来10年,小产权房可能成为“烫手山芋”的根本原因;

第三类:各种伪需求的热门房产,比如养老房、海景房、旅游房等。

过去十年,伴随着房地产快速发展,市场上出现了各种类型的房产,其中最典型的有养老房、海景房、旅游度假房等。但从过去这些年,房产的交易和升值两个维度来看,万年不变最吃香的始终是优质商品房住宅房产。至于很多各种披着伪需求的看似热门的房产,其实市场占有率都不高,且升值空间也都十分有限。尤其是南方海滨城市近几年兴起的“养老房”、“海景房”,不仅前期的开发运营状况很差,后期的销售回款,也是一言难尽。更重要的是,很多购房者买到这样的房产后,大都表示后悔。

未来10年,这类房产之所以没有多大的升值空间,这跟我们的国情有关。中国当前属于老龄化阶段,养老市场前景广阔,养老房我们也确实有需求。但是我们60岁、65岁以上的老人,普遍“未富先老”,说句不好听的,很多老人的子女的居住问题尚未解决,他们哪里有能力去购买养老房。很多海滨城市的养老房,设计合理、环境适宜,确实适合老年人养老居住使用,但前提是得有对应的购买力支撑才行。

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当然,如果你是城市的精英群体,或者是有老钱的城市富一代老年人,你可以随意购买。但倘若你只是纯粹想靠购买这类房产以换得资产保值增值,我们建议你远离这些“伪概念”的热门房产——这类房产都有一个共性缺点,地段不佳,多处于远离城市中心的区域,所以不管是交通、医疗还是教育等配套都不足,这些决定了它们未来的升值前景很渺茫。

说句不好听的,这些房产现在连开发商自己都在做“断舍离”。所以,作为个人购房者,懂行人建议你一定要把其当作“烫手山芋”对待,避而远之。

总结:如果你手上恰好有上述3类房产,而且现在并不是在发挥其居住价值,懂行人建议大家,要早做打算了。现在大家有两种选择:第一是变卖套现后,把资金投资到更安全有保障的标的上;第二是如果你没有更好的投资渠道,我们建议你置换全国有价值的优质住宅。

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