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买了写字✈楼,收回成本要33年,合肥的写字楼到底能不能投资

买了写字楼,收回成本要33年,合肥的写字楼到底能不能投资

前言:

今天,到一个朋友的办公室聊天,朋友的办公室在蜀山区的西湖国际广场C座,房产面积大概率150平米左右,月租金5000元,每平米月租金大概33元。

业主买了没多久,大概12000多每平米买入的,总价大概180万左右,租金的回报率是非常低的,年租金6万元,不算资金成本,不算租金涨幅,因为还要空租期,按照目前的租金回报来算,收回成本需要30年,租金回报率只有3.3%。

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从写字楼上下来的时候,我特意转了转其他楼层的出租情况,我发现,几乎每一层的出租率都不到50%,甚至有的楼层,出租率不到30%,大多数的写字楼都是控制的,空置率很高。

事实上,整个合肥的写字楼出租率,大多数很低,只有少数地段特别好的写字楼,出租率较高,比如政务区的写字楼,其他大多数的写字楼,出租率都很低。

有数据显示,现在一线城市的写字楼空置率都比较高,深圳,上海等经济最为发达的城市,写字楼的平均空置率也高达20%了,更别说合肥这样的二线城市了,可以知道,三四线城市的写字楼空置率只会更高。

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写字楼的空置率高,就表明了写字楼的出租是比较有难度的。

那么,合肥的写字楼到底值不值得投资呢?

答案肯定是不值得投资的。

原因如下:

第一,写字楼本身的升值空间很小。

写字楼的产权一般都是40年的,土地性质一般都是办公或者商业性质的,写字楼不同于住房,本身的升值空间比较小,甚至可以说,不但没有升值空间,大概率还是会贬值的。

以上文所述的西湖国际广场为例,现在新房售价大概在12000到13000元左右每平米,而二手房挂牌价,甚至还不到10000元每平米,并且,几乎是有价无市,很难卖掉,很难变现的,写字楼的流动性非常差。

写字楼不同于住房,住房的出租回报率肯定是低于写字楼的,但是,投资住房,最看重的是房产身边的升值空间,而不是租金的回报。

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第二,写字楼的租金回报率低。

合肥的写字楼,大部分每平米的出租单价都在30到60元每平米之间,只有极少数的写字楼租金能超过100元每平米。

以西湖国际广场为例,业主买入写字楼之后,哪怕不算资金的边际成本,回报率也只有3.3%,和存款回报几乎相等了。

有人可能要说,如果自己本身需要租赁写字楼,如果买下来,不用付租金了,那是不是比较划算呢?

我认为也是不划算的,毕竟,资金是需要成本的,如果手中有两百多万,这些资金创造的价值,肯定是远远大于支付的利息的,并且,一旦买了写字楼,想把房产换成资金的时候,是非常困难的,甚至是要以很低的价格的才能处理掉。

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第三,合肥的写字楼库存非常过剩。

合肥的商业房过剩,在全国都属于领先的,合肥的经济毕竟不如一线城市活跃,所以写字楼的市场需求没有那么大,再者,就是合肥近十年发展速度很快,建造的写字楼数量已经远远超出实际的所需要的数量了。

并且,还有很多商住公寓,没有统计在写字楼中,而实际上,租商住公寓作为办公室的数量也非常多,租赁商住公寓的部分,也分走了不少写字楼的市场需求。

第四,线上办公的冲击。

现在的线上办公非常便利,很多工作都不再局限于固定的办公地点,写字楼对于很多业务来说,也不再是必需品了,受去年新冠疫情的影响,线上办公更加被社会所接受了。

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总结:

综上所述,可知,不管是自用,还是投资房产,写字楼都不是很好的产品,事实上,我认为,写字楼是完全没有投资价值的房产。

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