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西✿海岸新区哪里买房最安全?这份官方文件给出了答案!

西海岸新区哪里买房最安全?这份官方文件给出了答案!

我们知道,西海岸新区面积很大,大到比深圳市还要多99平方公里;西海岸新区的常住人口却稍显不足,只有深圳的10%。所以,西海岸新区和深圳相比,是很地广人稀的。

因此,在西海岸新区买房,就得在中心买,在海边买,在人多、产业多、配套多的地方买。关于在西海岸新区买房,我在2019年底写过一篇《西海岸新区买房宝典,看到请收藏!》,对西海岸楼市进行了系统的分析,但时至今日已经过去了近两年,已不能完全作为买房的参考。

今天我想再来专门写一写在西海岸新区买房的问题。

01 这个安全区域非常重要

刚刚过去的10月8日,西海岸新区官网上发布了《关于公布实施青岛西海岸新区国有划拨建设用地基准地价的通知》,这份通知中有一张“西海岸新区2020年度城区划拨住宅用地基准地价图”,颇能说明问题:

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土地转让分划拨和出让两种,虽然这张图是针对划拨的,但其划分范围和去年公布的出让住宅用地图是一致的。

在这张图中,把划拨住宅用地分为五级,这五级土地的具体范围为:

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不同级别的土地主要有两种区别,一是地价不同:

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二是开发强度不同:

城区住宅用地一至四级开发程度设定为“七通一平”,即宗地红线外“七通”(通路、供电、通讯、供水、排水、供气、供暖)和宗地红线内场地平整;城区五级设定为“五通一平”,即宗地红线外“五通”(通路、供电、通讯、供水、排水)和宗地红线内场地平整。

可见,在第五级以及之外的土地上,已经不能保证天然气和暖气供应了。

熟悉我的朋友应该知道,我对在西海岸新区的买房建议区域和上图中的一级用地区域非常一致。因此,我认为在西海岸新区买房最安全的范围就是上图中一级用地区域。

当然,这个一级用地区域的地价、房价都贵,会超过不少人的预算。一级用地区域的外围是二级用地,东边的维多利亚湾,西边的胶南市区,都有一万左右的房子,可以满足不少人的买房需求。这个二级用地区域紧邻一级用地,相关配套还能跟得上,属于相对安全的买房区域,但与三级用地区域的边界需要谨慎入手。

至于三级及之外的用地区域,我个人不建议入手。要说其中有所期待的话,只有临近二隧的辛安板块将来可能有所成就。

02 从配套看买房安全区域

曾有人问李嘉诚关于地产投资的考量因素,李嘉诚回答:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

所以说,一个安全的买房区域,一定会有一个好地段。

青岛是一个滨海城市,有一条被喻为“金边”的海岸线。西海岸新区继承了青岛市区的发展思路,好的旅游景观资源基本全在黄海岸边。

金沙滩、唐岛湾、灵山湾、东方影都、城市阳台都在上述一二级用地区域内,其中大部分在一级用地范围。

在商服配套上,商服的一二级用地与住宅出奇地一致:

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其中,商服的一级用地在唐岛湾及长江路两侧,这一片区的商服配套恐怕是原胶南区域难以短时间追赶的。

下图是西海岸新区的机关团体用地:

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2013年原黄岛区和原胶南市合并后,行政中心设在了原胶南市,但从上图来看,西海岸新区的行政中坚力量还在原黄岛区。

下图是西海岸新区的教科文卫用地:

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在教科文卫配套上,西海岸新区形成了两个中心,一个是原黄岛南部(一级),一个是原胶南核心区(二级),而灵山湾片区则成为了四级用地,这也是我在《这些地方或将成为青岛未来的富人区!》一文中认为灵山湾有成为富人区可能的原因:有山有海有美景,不在闹市区却临近闹市区。

下图是青岛地铁三期规划:

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在青岛地铁三期规划中,西海岸新区新规划的地铁不多,但三期地铁建成后,上述住宅一级用地区域内基本实现了两条地铁的覆盖,二级用地区域内实现了一条地铁的覆盖。

从上述各种配套地图可以明显地看出,西海岸新区最好、最全的配套都在住宅一级用地区域内,二级用地区域内的配套也不错,其他级别用地区域内的配套就略显不足了。

从已经落地的配套来看,也基本符合上述情况。

都说买房要看规划,但在房地产红利趋弱的现在,我只相信落地的配套和落地的规划,那种云里雾里的规划不信也罢。

因此,从西海岸新区的配套情况来看,也支持我上述住宅一级用地是买房安全区域、二级用地是相对安全区域的观点。

03 西海岸新区的人都在哪?

根据今年6月份公布的青岛人口七普数据,相对于2010年,青岛十年来增加了136万常住人口,增长了15.6%。

2010年时,西海岸新区(黄岛+胶南)的常住人口为139.26万人,2020年底为190.36万人,十年来增加了51万,增长率36.76%。

可见,青岛这十年间增加的136万人口中,西海岸新区就占了37.5%,而且西海岸新区的人口增长率比整个青岛市高了21.16%,彰显了国家级新区的威力。

可190万人口相对于2096平方公里的面积来说还是太少了,这些人口也不可能均摊到每一平方公里的土地上。为了探究人口分布的秘密,我们来看一看西海岸新区的人口热力图:

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由上图可见,西海岸新区的人口主要分布在原黄岛区,原胶南市区和灵山湾区域人口也不少。

这时,我们不得不说这又是一个高度重合,西海岸新区人口最稠密的地方与上述一二级住宅用地区域高度一致。

人口、配套都集中的地方,一定是一个好地段,这种地方也注定是买房安全的区域。

现在来看,上述区域有个别楼盘出现了降价行为,2018年更是出现过价格“腰斩”的现象,以至于很多人都不再看好西海岸新区。但作为青岛经济实力最强、人口最多的区,西海岸新区还是有一定吸引力的。

至少,从长期来看,我认为在上述住宅一级用地区域买房是安全的,在二级用地区域买房是相对安全的

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